從產業結構現狀預判未來深圳辦公資產需求與趨勢

2021-09-16 來源:深圳新聞網

讀特客户端•深圳新聞網2021年9月16日訊(記者 呂攀)深圳作為粵港澳大灣區重要戰略城市之一,2020年深圳實現地區生產總值27670.24億元,比上年增長3.1%,三次產業結構0.1:37.8:62.1,其中第三產業佔整體GDP份額逐年提升,第二產業增加值比重快速下降。

同時,深圳產業結構以高新技術、金融、物流、文化“四大支柱”產業為主,已經實現了萬億元增加值。而深圳經濟增量則以新興產業為主,深圳七大戰略性新興產業增加值高達萬億元,佔GDP30%以上。

 

並且,深圳是中國首個以城市為基本單元的國家自主創新示範區、聯合國教科文組織授予的“設計之都”,正在全力建設國際科技和產業創新中心,每天誕生60多項國際專利,全社會研發投入超過147億美元,佔GDP比量達到4.2%。擁有各類人才總量580萬人,佔常住人口的44.5%。微軟、蘋果、ARM等世界知名高科技企業均在深圳設有研發中心。

以深圳南山區為例,今年上半年,根據深圳市統計局初步核算經濟數據可知,南山區完成地區生產總值(GDP)約3650.6億元,位居全市第一,同比增長11.1%,兩年平均增長6.7%,名義GDP增量突破600億元。其中,第二產業與第三產業的總值分別為1110.21億元與2539.90,分別增長11.6%、10.9%。

而深圳南山區的產業結構發展,則是以“科技+金融”為導向的數字經濟、5G通信、集成電路、人工智能、文化創意、生物醫藥、海洋經濟等產業作為細分發展領域。而三大產業的比例為0:30.4:69.6,不難看出其中第三產業包括但不限於固定資產投資、社會消費品零售、對外貿易、金融等為主的產值依然佔全區經濟比重最高,屬於拉動經濟增長的主要引擎。

加之,在2021年7月2日時,南山區人民政府發佈了關於《深圳市南山區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》。該項文件中明確指出了關於未來南山發展的經濟指標。深圳市確定2025年地區生產總值將達到4萬億元。南山作為深圳的經濟大區,面向未來必須勇挑重擔。決定提出2025年我區GDP達到1萬億元,佔全市比重從“十三五”時期的23.2%提高到25%。

(源:深圳市南山區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要)

在後續的發展進程中,南山區的產業發展將圍繞“創新驅動”與“質量引領”兩個重要維度。在創新驅動上,堅持創新在發展全局中的核心地位,把科技自立自強擺在戰略優先位置,以西麗湖國際科教城建設為引領,打造高等級實驗室體系,深入推進科技教育產業金融協同發展,進一步優化區域創新生態,着力提升自主創新能力和安全可控水平。

在質量引領上,發展創新型現代產業體系。堅持把着力點放在實體經濟上,牢牢把握擴大內需這一戰略基點,以戰略性新興產業和現代服務業為重點,實施“鏈長制”,提升產業鏈供應鏈現代化水平,參與建設世界級產業集羣,增強產業體系抗衝擊能力,提高經濟質量效益和核心競爭力。

這無疑篤定了南山產業經濟蓬勃發展的卓越趨勢與前景。但與此同時,由於深圳可用的土地面積較少,留給產業發展的空間較少,土地成本快速提升,必然會導致深圳核心區域的辦公資產逐步趨於高質量、高淨值且稀缺化,尤其是南山中心區域,秉承建設國際化中心城區的使命,必然會統籌與升級科技、產業、生活、生態等發展空間的戰略骨架,南山中心區的辦公資產在南山區產融結合的趨勢下,終將形成“座無虛席”的鼎盛局面。

根據前瞻大數據庫資料顯示,從2020年3月起至2021年6月,深圳寫字樓的銷售面積浮動比例在0.83~7.21(萬平方米)區間,根據時間線顯示可見,深圳寫字樓的銷售狀況與疫情階段性狀況影響有較大關聯。

同比區域租金指數也有所收窄,前瞻以季度統計2014年3月至2021年3月的寫字樓租金均價顯示,已落回五六年前的價格區間,再加上深圳寫字樓的可售套數同比疫情階段已有較好上升趨勢,表明深圳寫字樓市場已逐步進入回温狀態,有辦公需求的企業已可選擇在此時進駐,在國家對疫情嚴控及經濟調整的舉措下,日後只會呈現上漲趨勢,恐怕難以再度回到“低谷企業福音”的區間。

2021年上半年,在多方面積極因素綜合影響下,市場參與者信心普遍提振,受壓抑的需求陸續釋放,值得一提的是,深圳從去年3月至今年6月,寫字樓季度空置率已下降至平均值以下,期內需求表現暢旺。TMT、金融、專業服務、零售與貿易行業仍是租賃需求的主要增長點。

眾所周知,我國辦公樓市場發展與宏觀經濟存在較大的關聯度,2020年我國成為全球唯一實現經濟正增長的主要經濟體,國內生產總值歷史上首次突破100萬億元,展現了我國強大的發展能力,帶動辦公樓開發市場加速增長,2020年達0.65萬億元,同比增長5.37%,增長速度實現歷史新高。

那麼同比在中國地區實現經濟主體增長帶動的一線城市中,以上述深圳為例,在疫情之後的產業經濟發展保持着一定的韌性浮動,在前瞻智慧數據庫中可以看到,今年截止至2021年9月3日11時間,深圳新登記企業主體達22.3258萬户,實時累計企業主體達325.8722萬户;

這其中,絕大部分深圳人工智能產業的發展一直趨於“巨頭搶灘”的勢態。近年來,深圳市人工智能企業數量持續增長,截至2020年數量達到1318家,其中基礎層、技術層、應用層佔比分別為22.89%、20.57%、56.54%,其中包含:阿里巴巴(BABA)、騰訊(00700.HK)、科大訊飛(002230)、賽為智能(300044)等人工智能行業主要上市公司,均在南山中心區搶佔了得天獨厚的發展資源與營商條件,同時也支撐起了深圳寫字樓的市場。

在數據圖庫上,以深圳南山中心區半徑約4028米的範圍內顯示,精選企業總數約為93850家,除了上述的人工智能產業發展勢態成熟外,其中大部分以TMT、金融等產業巨頭企業為主,例如中興通訊、康佳集團、順豐泰森控股、金蝶、創維、大族激光等。

隨着數字金融基礎設施建設上升為國家戰略高度,科技金融發展將邁入新的發展階段,總體來説,服務實體經濟、普惠金融和提高科技硬實力是三大發力方向。堅信在頭部企業的引領下,不斷帶動產業鏈上下游企業的增長與提升生產總值,將會逐步在市場回温過程中,快速支撐起深圳寫字樓的需求空間。

目前,深圳科技型成熟規模企業有8萬多家,涉及5G通信、基因測序、3D顯示、無人機、新能源汽車、超材料、柔性顯示等領域。我國寫字樓市場之所以能回温,除了TMT產業的帶動外,還有一大主要原因是,現房銷售呈上升趨勢。2020年期房銷售額為3576.04億元,同比下降11%;現房銷售額為1471.43億元,同比上升14%。

寫字樓樓現房銷售增長明顯,主要原因有當下辦公人羣越來越注重辦公品質,國際化、人性化、綜合化、智能化的寫字樓及辦公空間已越來越受到職場人士的青睞;另外對於企業而言,辦公場所濃厚的商業氛圍和格調,能夠彰顯企業形象,提高客户信心,匯聚區域內人流、財流、商流,能為企業發展帶來更多商機,優勢更為明顯。

寫字樓租金再低,配套再好,對於企業的辦公選址,區域位置顯然是首先考慮的要素。

而在深圳最熱門的南山中心區,以「現房」出售或租賃的辦公資產項目更是稀缺,譬如位於深圳南山大道上的華聯城市中心,佔據前海——後海黃金髮展軸,承襲深圳灣科技園總部基地、後海總部基地、前海自貿區、蛇口國際海洋城等四大總部基地環繞,名企總部雲集,人才薈萃,盡享高新科技行業發展紅利。

華聯城市中心作為現樓租售,地處南山中心雙主幹道交匯聯網,離地鐵9號線荔林站僅200米,無縫連接各大口岸樞紐,提升商務效率,兼具交通便捷與產業氛圍,這無疑滿足了上述企業對寫字樓現房的明顯需求條件。

同時,其周邊2公里範圍內的配套已滿足國際化條件,涵蓋海岸城商圈、來福士廣場商圈、CITY花園城三大商圈等,據瞭解,麥當勞、星巴克、真功夫等多家知名品牌即將入駐園區;超400公頃大南山郊野、荔林、西通和諧三大公園環伺,盡享山野清新,職業與生活完美平衡,同時滿足客户到訪需求與員工居住需求。

 

作為首批政企聯合招商園區,華聯城市中心綜合體以純粹產業總部辦公為定位,以"新經濟"為主體,集研發辦公、人才居住、主題商業等多元產業配套於一體,重點引進互聯網、新一代信息技術、知識服務等先進產業,形成“智能、共享、綠色”新經濟產業集羣,極大程度上滿足對深圳四大產業支柱與七大戰略新興產業的發展支撐,優先導入優質高新技術企業,政務對接更加便利,助力南山戰略新興產業集羣不斷壯大。

為了更好地落實國際化中心城市建設,華聯城市中心特邀世界排名前5的德國GMP總體設計,融聚新西林景觀國際、奧意建築設計、中建二局、達實智能等全球團隊領銜打造,共築“前海南山雙核,產業總體超體“,鑄就灣區不朽的商務經典。

在項目內,同時集空間配套、政務服務、知識服務、物管服務四維賦能,與U+ OFFICE構建全方位商務支持體系,打造一站式辦公平台:園區會議中心、員工餐廳、企業會所、樓棟快遞中心、園區健身中心、商務配套商業、金鑰匙物管、貼心等配套服務。真正實現降低企業運營成本,尊享定製高端商務體驗,滿足從園區到企業,從老闆到員工的多層次需求。

編輯:董非